Geen reden tot juichen in de NVM-rapportage over het eerste kwartaal.
Het woningaanbod droogt op, zowel in de bestaande markt als in de nieuwbouwmarkt. Het aantal te koop gezette woningen ligt 24% lager dan een jaar geleden; 55% van de panden gaat alweer boven de vraagprijs weg.
In dit bericht:
– Transacties bestaande woningbouw
– Regionale verschillen
– Waardering duurzame woningen
– Transacties nieuwbouwwoningen
– Makelaarsvereniging Amsterdam: ‘Woningzoekende zit op smeltende ijsschots’
NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal 2024 ongeveer 29.500 bestaande koopwoningen. Dit is 4% meer vergeleken met het eerste kwartaal 2023 maar 18% minder ten opzichte van het vierde kwartaal 2023.
Meer koopstarters actief
Wat meespeelt bij het geringe woningaanbod is dat er nu meer koopstarters actief zijn, die geen achtergelaten pand te koop zetten. Daarnaast kiest in de huidige krappe markt zo’n 80% van de doorstromers ervoor om eerst een woning te kopen en daarna pas de oude
te koop te zetten. De doorstroming blijft hierdoor op een zeer laag niveau.
Tekst loopt door onder de afbeelding
‘Druk op woningmarkt loopt weer op’
Lana Gerssen, voorzitter NVM-vakgroep Wonen zegt bij de presentatie van de NVM-rapportage over de periode januari-maart: “Het eerste kwartaal van het jaar is traditioneel altijd wat rustiger qua verkopen en interesse. Toch zien we de druk op de woningmarkt weer verder oplopen. Onze leden merken dat meer kijkers op te koop staande woningen afkomen. Ook het aantal biedingen op een woning neemt toe.
“Dat bevestigt het gestegen vertrouwen onder woningkopers. De licht dalende rente in combinatie met flink gestegen lonen helpen daarbij, want dat vergroot de leencapaciteit. Tegelijk is het een zorgpunt voor ons. We zien nu dat kopers weer vaker en meer overbieden en dat daarmee de prijzen gaan stijgen. Het aantal verkopen blijft achter, omdat er te weinig woningen te koop worden gezet.
“Zo stokt de doorstroming terwijl we die keihard nodig hebben om ook kansen voor starters te creëren. De enige wijze om dat op gang te houden, en daar hameren we opnieuw op, is bouwen en ook slim gebruik maken van de bestaande voorraad, door transformatie of bijvoorbeeld woningsplitsing.”
‘Dichtgemetselde regelgeving’
Chris van Zantwijk, vicevoorzitter NVM-vakgroep Wonen: “Hoewel de resultaten van de politieke focus op betaalbare nieuwbouw zichtbaar worden, is dat volstrekt onvoldoende om de krapte op de bestaande woningmarkt op te vangen. Het broodnodige extra woningaanbod moet uit meer beweging en doorstroming op de woningmarkt komen. Alleen een passend aanbod nieuwbouw brengt dat op gang.
“Door alle voorwaarden en eisen zien we dat de ontwikkeling van nieuwbouw verstrikt raakt in een woud van regelgeving. We roepen de overheid en financiële instellingen daarom op om de barrières weg te halen. De dichtgemetselde regelgeving op het niveau van rijk, provincie en gemeente veroorzaakt namelijk vertraging en terughoudendheid bij investeerders. Een langjarig en consistent vergunnings- en financieel beleid helpt om meer en vlot te bouwen. De vraag is er. Nu het aanbod nog.”
Tekst loopt door onder de afbeelding
Transacties bestaande woningbouw
- NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal ruim 29.500 woningen. Dit is met 18% minder een forse afname vergeleken met het vierde kwartaal 2023. Ten opzichte van een jaar geleden is het 4% meer.
- De transactieprijs lag in het eerste kwartaal 0,1% lager vergeleken met het vierde kwartaal 2023. Dit is een normaal beeld in het traditioneel altijd rustigere eerste kwartaal.
- De mediane transactieprijs komt daarmee in het eerste kwartaal 2024 uit op € 432.000. Ten opzichte van een jaar eerder is dat een stijging van 9,1%.
- De prijs van tussenwoningen steeg op kwartaalbasis met 0,4% naar € 399.000.
- Een hoekwoning noteert in het eerste kwartaal een prijs van € 423.000, een stijging van 1,5% op kwartaalbasis.
- De 2-onder-1-kap-woningen komen uit op € 467.000, een min van 1,3% ten opzichte van het vierde kwartaal.
- Vrijstaande woningen dalen met 0,2% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van € 628.000.
- De prijs van appartementen daalt in een kwartaal tijd met 0,6% naar € 357.000.
- Vergeleken met een jaar geleden laten de transactieprijzen van alle typen woningen een duidelijke stijging zien. Tussenwoningen met +10,7%, hoekwoningen +10,2%, 2-onder-1-kap-woningen +9,9%, vrijstaande woningen met +8% en appartementen stijgen met +7,4%.
- In het eerste kwartaal werd 55% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 53% en een jaar geleden 31%.
- In het eerste kwartaal lag de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 1,8% boven de vraagprijs. In het vierde kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog 1,4% hoger uit dan de vraagprijs. Een jaar geleden lag de verkoopprijs nog 1,2% onder de vraagprijs.
- Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs was in het eerste kwartaal +4% bij tussenwoningen, hoekwoningen +2%, 2-onder-1-kap-woningen +0,7%, vrijstaande woningen -2% en appartementen noteren +2,2% boven de vraagprijs.
- In het eerste kwartaal was een woning na gemiddeld 34 dagen verkocht. Dat is 4 dagen langer dan in het vierde kwartaal 2023 en 8 dagen sneller dan een jaar eerder.
- Tussenwoningen verkochten in het eerste kwartaal het snelst met 25 dagen. Hoekwoningen hadden een verkooptijd van 28 dagen. De verkooptijd van 2-onder-1-kap-woningen was 32 dagen. Vrijstaande woningen kregen na gemiddeld 66 dagen een nieuwe eigenaar. Appartementen noteerden een gemiddelde verkooptijd van 29 dagen.
Huidig aanbod bestaande bouw
- Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,4 in het eerste kwartaal iets ruimer geworden. In het vierde kwartaal 2023 was deze 2,1. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator (het aantal keuzemogelijkheden van een koper op de woningmarkt) tussen 5 en 10 liggen.
- Het aantal te koop gezette woningen is in het eerste kwartaal op kwartaalbasis met 7% afgenomen. Aan het eind van het eerste kwartaal stonden ongeveer 23.300 woningen te koop. Vergeleken met een jaar geleden lag het woningaanbod 24% lager.
- Het aantal woningen in aanbod daalde ten opzichte van het vierde kwartaal 2023 met gemiddeld 7% voor alle typen. Het aanbod tussenwoningen nam op kwartaalbasis af met 3%. Hoekwoningen noteerden een daling van 1% en het aanbod 2-onder-1-kap-woningen kelderde met 11%. Van vrijstaande woningen daalde het aanbod met 10%. Het aanbod appartementen nam met 6% af.
- De mediane vraagprijs van te koop staande woningen kwam uit op € 553.000. Dat is 0,5% hoger dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis steeg de vraagprijs met 7,9%.
- De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 70 dagen. Dat is 4 dagen korter dan in het vierde kwartaal en 14 dagen korter dan in het eerste kwartaal 2023.
Regionale verschillen
Het woningaanbod varieert sterk per regio, zoals onderstaande kaart laat zien.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Waardering duurzame woningen
- Het prijsverschil tussen energielabels is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Woningen met energielabel B of hoger zijn tot wel 2,5% meer waard dan op het toppunt van de woningmarkt in april 2022, blijkt uit onderzoek van NVM-dochter Brainbay. Woningen met een label D of lager blijven daar nog flink bij achter. Woningen met label G zijn nog 6% minder waard.
- De gemiddelde woning van 113 m² is met energielabel A+ of hoger maar liefst € 84.000 meer waard dan wanneer deze woning label G zou hebben. Ook worden energiezuinigere woningen sneller en vaker boven de vraagprijs verkocht.
Transacties nieuwbouwwoningen
- NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal 2024 bijna 7.000 nieuwbouwwoningen. Hier herstelt de markt zich duidelijk met een plus van 16% ten opzichte van het vierde kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar eerder groeide het aantal transacties zelfs met 104%.
- Over een periode van 4 kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 22.650 nieuwbouwwoningen.
- De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een kwartaal tijd met 1,4% toegenomen tot gemiddeld € 479.000 in het eerste kwartaal 2024. Vergeleken met een jaar geleden lag de mediane verkoopprijs 1,2% hoger.
- De dynamiek is vooral zichtbaar in de prijsklasse tussen € 250.000 en € 400.000. In het eerste kwartaal zijn in deze categorie 15,5% meer woningen verkocht. Alle prijsklassen noteerden in het eerste kwartaal 2024 een hoger aantal verkopen ten opzichte van een jaar eerder.
- In het eerste kwartaal stonden 13.900 nieuwbouwwoningen in aanbod; een daling van 15% op kwartaalbasis en 16% lager dan in het eerste kwartaal 2023.
- In het eerste kwartaal kwamen 6.160 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is 24% minder dan in het vierde kwartaal 2023.
- De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het eerste kwartaal kwam uit op € 508.000. Dat is 1,4% lager ten opzichte van het vierde kwartaal 2023 en 5,6% lager dan een jaar eerder.
- Het aandeel appartementen maakte met 51% in het eerste kwartaal het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maakten 10% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 14% en vrijstaande woningen 9%. Tussenwoningen waren goed voor 16% van het aanbod nieuwbouw.
Amsterdam: ‘Woningzoekende zit op smeltende ijsschots’
Het geringe woningaanbod heeft in Amsterdam nog ernstiger gevolgen dan in de rest van het land. De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) spreekt van een dramatisch perspectief voor de woningzoeker. Voorzitter Jerry Wijnen pleit voor onorthodoxe maatregelen.
Aanbod in Amsterdam
- Gedurende het eerste kwartaal van 2024 zijn er in de hoofdstad in totaal 1.399 woningen aan de markt aangeboden door MVA-makelaars. Dit aantal is een stijging van 3,9% ten opzichte van het aantal een kwartaal eerder, en een daling van 7,5% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Het aanbod daalt nog altijd, al lijkt de daling wat af te zwakken.
- De mediane vraagprijs van een woning is in vergelijking met het vierde kwartaal van 2023 met 3,1% gedaald: van € 739.579 naar € 706.978. Ten opzichte van een jaar geleden, het eerste kwartaal van 2023, zien we een stijging van 8,2% (van € 638.416 naar € 706.978).
- De mediane vraagprijs per vierkante meter is met 2,1% gedaald ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 zien we een stijging in de mediane vraagprijs per vierkante meter van 9,1%: van € 6.866 naar € 7.550.
Jerry Wijnen: “We zien dat ook dit kwartaal de woningverkopers de woningen scherp op de markt zetten. Dit resulteert in een hoger aantal kijkers. Door het toenemende consumentenvertrouwen, de dalende rente, en ook de gestegen lonen waardoor de leencapaciteit is toegenomen zien we druk op de woningmarkt toenemen en het aanbod opdrogen.”
Aantal transacties in Amsterdam
- MVA-makelaars verkochten tijdens het eerste kwartaal 1.536 woningen (voorlopig cijfer). Dat is een daling ten opzichte van vorig kwartaal (33,2%) en een lichte stijging (1,0%) ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023.
- Het aantal transacties is in het eerste kwartaal is ongeveer gelijk aan de eerste kwartalen van vorig jaar en twee jaar geleden (2023: 1.520; 2022: 1.542).
- De totale mediane transactieprijs bedraagt dit kwartaal € 552.469 (voorlopig cijfer), dit is een stijging van 9,5% ten opzichte van de mediane transactieprijs in het zelfde kwartaal van 2023. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 is ook een stijging te zien: 1,9%.
- De mediane transactieprijs per vierkante meter laat een stijging zien, zowel ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 (12,6%), als ook ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 (1,7%). De mediane transactieprijs per vierkante meter was in het eerste kwartaal € 7.868.
- De mediane transactieprijzen per vierkante meter van de verschillende woningtypen zijn ten opzichte van een jaar eerder allemaal gestegen (tussen de 3,4% voor hoekwoningen en 25,1% voor 2-onder-1-kapwoningen). In vergelijking met het vierde kwartaal van 2023 is een grilliger beeld te zien: van -5,4% voor hoekwoningen tot aan 7,3% voor vrijstaande woningen.
- Appartementen zijn met 1.336 van 1.536 transacties verantwoordelijk voor het grootste deel van alle transacties. De mediane transactieprijs per vierkante meter van een appartement is met 13,6% gestegen ten opzichte van een jaar eerder tot € 8.166.
- De gemiddelde verkooptijd lag in het eerste kwartaal op 28 dagen. Dat is 22,8% (= 8 dagen) korter dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder en 6,1% (= 2 dagen) langer dan in het laatste kwartaal van 2023.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Ruim 7 op de 10 woningen is boven de vraagprijs verkocht
- Het afgelopen kwartaal werd in de hoofdstad gemiddeld 4,9% boven de vraagprijs betaald voor een woning. Dit is iets hoger dan het kwartaal ervoor en eveneens een stijging ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 toen dat percentage nog 0,2% was.
- Van het totaal aantal verkochte woningen werd in het eerste kwartaal 71,4% boven de vraagprijs verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal is hier een lichte daling te zien (in Q4 van 2023 was het percentage 72,3%). Vergelijken we dit met het eerste kwartaal van 2023, dan zien we een duidelijk verschil: toen werd 47,7% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
‘Koopsom soms niet in verhouding tot waarde’
Jerry Wijnen: “Een gevaar is dat sommige kopers een te hoge koopsom betalen, die niet in verhouding staat tot de waarde van het onroerend goed. Bij een toekomstige verkoop in een minder gunstig economisch klimaat zou dit een probleem kunnen opleveren. Ik wil kopers adviseren om zich deskundig te laten adviseren bij een van de grootste uitgaven van het leven.”
Krapte-indicator: ‘Het is tijd voor een strijdplan’
De krapte-indicator van het eerste kwartaal lag op 2,7. Dat is hoger dan het vorige kwartaal en iets lager dan dezelfde periode in 2023. Wijnen: “Ik heb al langere tijd het gevoel dat de woningzoeker, voor zowel huur als voor koop, op een ijsschots is terechtgekomen en heel langzaam naar de zomer drijft. Als er door de (lokale) overheid niet wordt ingegrepen gaat dit echt helemaal fout.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Wijnen: “Het is nu echt tijd voor een strijdplan, waar alle oplossingen bespreekbaar moeten zijn: er moet echt veel meer gebouwd worden, woningdelen met drie bewoners in één woning moet mogelijk zijn, hele panden moeten eenvoudiger gesplitst kunnen worden in appartementsrechten, het optoppen van woningen moet gemakkelijker worden en woningcoöperaties moeten meer woningen verkopen waardoor ze met de opbrengst meer duurzame woningen kunnen toevoegen aan de voorraad.”
Bron: NVM
Foto: NVM
